Tenrepin taustaa

Tenant Representation (Tenrep) on asiantuntijapalvelu, joka sai alkunsa parikymmentä vuotta sitten. Tenrep syntyi yritysten tarpeesta ymmärtää omia mahdollisuuksiaan vuokramarkkinoilla ja saada puolueetonta markkinatietoa. Suomessa englanninkielinen sanapari on useimmiten käännetty sanoilla vuokralaisedustus tai vuokralaisneuvonanto. Luontevinta on kutsua palvelua lyhyesti ja ytimekkäästi sanalla Tenrep, joka sopii hyvin suomalaiseen suuhun.

Amerikasta on maahantuotu myös asuntokaupan nykyiset toiminta- ja markkinointimallit, kuten mm. asuntoesittelyt, kohdeilmoittelu ja myyntiprosessit. Sieltä haki mallia myös asuntokaupan suunnannäyttäjä Huoneistokeskus 1980 luvulla. Tänä päivänä Tenrep-palvelun tunnettuus ja palvelun käyttäminen Pohjoismaissa on selkeästi yleisempää esimerkiksi Tukholmassa, Oslossa ja Kööpenhaminassa.

Published 15th Dec 2015

Tenrep-palvelut Suomessa

Suomeen Tenrep rantautui 1990-luvulla, jolloin satunnaisia Tenrep-toimeksiantoja hoitivat yksittäiset konsultit. Suomen kiinteistömarkkinat kansainvälistyivät merkittävästi 2000-luvulla. Alan parhaat käytännöt ja Tenrep levisi laajemmalti kansainvälisten kiinteistöalan toimijoiden myötä. Tenrep-palveluiden käyttämisen kärjessä ovat kulkeneet kansainväliset yritykset, jotka ovat tottuneet käyttämään neuvonantajaa toimitiloja etsittäessä.

Kotimainen Tenrep-ammattilainen on useimmiten kokenut kiinteistöalan konkari, joka tuntee toimitilamarkkinat ja markkinakäytännöt. Suomessa suoritetaan arviolta puolisataa Tenrep-toimeksiantoa vuositasolla. Tenrep-prosessin kesto on arviolta 3-12 kuukautta vaihdellen tilatarpeen luonteesta ja markkinatilanteesta. Tenrep palvelee sekä pieniä että isoja vuokralaisia. Suoritettujen toimeksiantojen pinta-alat ovat vaihdelleet muutamasta kymmenestä neliöstä tuhansiin neliömetreihin.

Tenrep neuvonannon tulevaisuus näyttää valoisalta, sillä kotimaiset yritykset ovat ymmärtäneet Tenrep-palvelun edut. Vuosi vuodelta yhä useampi tilanhakija on kiinnostunut pyytämään tarjousta Tenrep toimijoilta. Tulevaisuudessa oman Tenrep-neuvonantajan käyttö on yhtä luontevaa kuin vaikkapa juristin käyttö oikeudellisissa kysymyksissä.

Published 15th Dec 2015

Tenrep varmistaa tilahakijan edut

Suomen kiinteistömarkkinoilta on puuttunut ainoastaan vuokralaisen parasta tavoitteleva neuvonantaja. Tämä on outoa, eritoten kun toimitilakustannukset ovat usein yrityksen toiseksi suurin kustannuserä henkilöstökulujen jälkeen. Puute on kovaa vauhtia korjaantumassa kotimaisen Tenrep-palvelutarjonnan kasvaessa. Tenrep on uudenlainen kiinteistöalan toimija, jolla ei ole taloudellisia kytköksiä toimitilojen vuokranantajiin ja omistajiin.

Toimitilaprosessin ulkoistaminen tuo säästöjä ja etuja vuokralaiselle. Suomalainen yritys vaihtaa toimitilaa harvakseltaan ja ehkä noin 5-7 vuoden välein, minkä vuoksi yrityksiin ei kerry kiinteistömarkkinoihin ja toimitilan vaihtoon liittyvää osaamista. Tieto on hankittava markkinoilta, mikä jättää uutta toimitilaa hakevan yrityksen markkinamiesten armoille.

Published 15th Dec 2015

Tilaa hakevan yrityksen vaihtoehdot

Mikä erottaa toimitilavälittäjän ja Tenrep-neuvonantajan toisistaan? Onko palvelukonseptin tulokulmalla väliä vuokralaisen kannalta? Lopputuote molempien osalta on vuokrasopimus. Onko siis vuokrasopimuksilla ja vuokrasopimuksilla eroa?

Toimitilavälittäjän palveluntarjonta on suunnattu lähinnä kiinteistönomistajalle, jotka tarvitsevat neuvonantopalveluita tilojen vuokraamisessa. Toimitilavälittäjät markkinoivat ja esittelevät vapaita toimitiloja omistajan lukuun. Toimeksianto on täyttää tyhjä tila, löytää uusi vuokralainen ja saada aikaiseksi omistajan kannalta paras mahdollinen vuokrasopimus. Toimitilan löydyttyä välittäjä vetäytyy ulos keskeneräisestä toimitilaprosessista ja jättää vuokralaisen omin päin neuvottelemaan vuokrasopimuksen ehdoista vuokranantajan kanssa. Epätasaisen neuvotteluasetelman lopputulos on ennalta arvattavissa.

Palvelu on toimitilan hakijalle ns. ”ilmainen”, koska välittäjän palkan maksaa vuokranantaja. Perustellusti voi kysyä onko välittäjän palvelu aidosti ilmainen ja mikä sen todellinen hinta on vuokralaiselle, kun sitä tarjoaa vastapuolen myyntimies. Intressi- ja lojaliteettikonfliktin mahdollisuus on olemassa, jos toimitilaa hakevan vuokralaisen ja välittäjän oma etu on ristiriidassa. Tenrep-neuvonantajan tavoitteet ovat vastakkaiset kuin omistajan edustajan ja lojaliteetti on täysimääräisesti vuokralaisen puolella. Vuokralainen on Tenrep toimeksiantaja ja palkkion maksaja, joten huolta intressi- tai lojaliteettikonfliktista ei pääse syntymään. Palvelu antaa vuokralaisen käyttöön ulkoistetun neuvonantajan markkinatietämyksen ja kokemuksen. Tenrep ammattilaisen käyttö tuo lisäarvoa vuokraisen tilahakuprosessiin. Toimitiloihin perehtynyt ammattilainen tuottaa tilaratkaisua tekevälle yritykselle prosessin dokumentaation, tukea, tietoa, vertailuja ja ratkaisuehdotuksia päätöksenteon tueksi. Tiiviissä yhteistyössä toimeksiantajan kanssa Tenrep löytää optimaalisen toimitilaratkaisun sovitussa aikataulussa.

Tenrep avustaa yritystä sopimuskäytännöissä, vuokrasopimusneuvotteluissa ja neuvottelee parhaat mahdolliset kaupalliset ehdot. Palvelu säästää vuokralaisen aikaa resursseja ja kustannuksia. Tarvittaessa Tenrep tarjoaa vuokralaiselle räätälöidyn ”Avaimet käteen”-ratkaisun. Projektinjohtopalvelu on osa laajempaa palvelukokonaisuutta ja se voi sovittaessa pitää sisällään mm. uusien tilojen hallitun käyttöönoton, projektisuunnitelman, kustannusarviot, kilpailuttamisen, aikatauluttamisen, valvonnan, koordinoinnin, sisustuksen ja kalustamisen suunnittelusta toteutukseen sekä koko muuttoprosessin läpiviennin yritysmuuttoon asti.

Onko yrityksen vuokrasopimus päättymässä tai sen uusiminen on ajankohtaista? Onko yrityksen toiminta kasvussa tai supistumassa? Mikäli vastaat kyllä, niin ota yhteys Tenrep-ammattilaiseen.

Published 15th Dec 2015